2016年“9·30”新政(zheng)之后，北(bei)京新建商品(pin)住(zhu)宅（不(bu)含(han)保(bao)障房(fang)）網(wang)簽量逐月下滑，從(cong)7000余套(tao)降(jiang)至不(bu)足3000套(tao)。進入(ru)2017年，1-5月的網(wang)簽量也一直維持在2700套(tao)-3000套(tao)左右，6、7、8月則跌破(po)了2000套(tao)。整體而言，6、7、8月北(bei)京新房(fang)網(wang)簽量已(yi)經下降(jiang)到了新的歷史低位。在業(ye)內人士看來，隨著北(bei)京居(ju)住(zhu)用地(di)供應大幅增加，有(you)望進一步平(ping)抑北(bei)京房(fang)價,防范(fan)因土地(di)供應短缺而較(jiao)快上(shang)漲。

  新(xin)房市場(chang)到了迄今為止最冷時刻

  值得一提(ti)的(de)是(shi)，8月(yue)(yue)(yue)北京的(de)新(xin)房(fang)交易中43.4%位(wei)于六環以(yi)外，環比7月(yue)(yue)(yue)增加4.8個百(bai)分點(dian)，在(zai)成交均價(jia)上(shang)，8月(yue)(yue)(yue)均價(jia)3萬(wan)元/平方(fang)米以(yi)下的(de)交易占比為37.5%，5萬(wan)-8萬(wan)元交易占比為39.3%，8萬(wan)-10萬(wan)元的(de)交易占比為4.5%，10萬(wan)元以(yi)上(shang)的(de)占1.1%。由于7月(yue)(yue)(yue)幾個均價(jia)接近8萬(wan)元/平方(fang)米的(de)項目逐(zhu)漸售(shou)罄，8月(yue)(yue)(yue)高價(jia)新(xin)房(fang)的(de)成交占比開始減少，市場(chang)價(jia)格再次向低位(wei)回歸(gui)。

  在總價上，8月(yue)300萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)以(yi)(yi)下(xia)(xia)的新房交(jiao)易(yi)(yi)占比(bi)(bi)為(wei)35.5%，300萬(wan)(wan)(wan)(wan)-500萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)的交(jiao)易(yi)(yi)占比(bi)(bi)為(wei)8.5%，500萬(wan)(wan)(wan)(wan)-1000萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)的交(jiao)易(yi)(yi)占比(bi)(bi)為(wei)29.8%，1000萬(wan)(wan)(wan)(wan)-2000萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)的交(jiao)易(yi)(yi)占比(bi)(bi)為(wei)22%，2000萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)以(yi)(yi)上的占4.2%。其中(zhong)，1000萬(wan)(wan)(wan)(wan)-2000萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)的交(jiao)易(yi)(yi)占比(bi)(bi)大幅下(xia)(xia)降，交(jiao)易(yi)(yi)總價以(yi)(yi)300萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)以(yi)(yi)下(xia)(xia)及500萬(wan)(wan)(wan)(wan)-1000萬(wan)(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)為(wei)主。

  偉業我(wo)愛我(wo)家集團副總裁胡(hu)景暉分析(xi)表(biao)示，從6、7、8月的網簽量(liang)可以看出(chu)，北(bei)京的新房交(jiao)易規(gui)模再(zai)創新低(di)后逐步在低(di)位企穩。顯然(ran)，前兩年(nian)土(tu)地供應的減少加上今年(nian)史上最嚴樓市政(zheng)策的調控(kong)，北(bei)京新房市場近幾個月已經來到了迄今為止的最冷(leng)時刻。

  由(you)于交易(yi)(yi)量(liang)較少，目前(qian)北(bei)京(jing)新房(fang)的價格、戶型(xing)結構(gou)等(deng)非常(chang)容(rong)易(yi)(yi)受到個別項目的結構(gou)性影響(xiang)。7月幾(ji)個高價項目的入市就一度帶(dai)來了(le)一系列變化，8月市場(chang)則隨著(zhu)這(zhe)幾(ji)個項目影響(xiang)的縮小(xiao)而(er)回歸了(le)正常(chang)。

  整體而言，由(you)于市(shi)內土地供應減(jian)少(shao)、新增土地供應向遠(yuan)郊(jiao)轉移，所以(yi)(yi)北(bei)京新房市(shi)場目(mu)前還是(shi)(shi)以(yi)(yi)遠(yuan)郊(jiao)區(qu)縣(xian)為主，7月幾個四(si)環(huan)以(yi)(yi)內的項目(mu)僅屬于少(shao)數個例。同(tong)時，無論(lun)是(shi)(shi)首次置業還是(shi)(shi)改善需求，大部分需求還是(shi)(shi)集中在60-144平方米的普通住宅上，且多為兩(liang)居(ju)或(huo)者三居(ju)。所以(yi)(yi)只(zhi)要沒有個別(bie)項目(mu)大量房源(yuan)入市(shi)帶來的結構性影(ying)響，北(bei)京新房市(shi)場的交易結構還是(shi)(shi)比(bi)較穩定。

  2017年(nian)，北京(jing)加大了供(gong)給側改革力度，土地供(gong)應(ying)量較(jiao)2016年(nian)大幅增加，未來北京(jing)的(de)新房交易(yi)規模有(you)望再次擴大，走出(chu)目前(qian)的(de)低(di)谷。同時，在自住(zhu)型(xing)商品(pin)住(zhu)房、中小(xiao)套(tao)型(xing)商品(pin)住(zhu)房約占70%的(de)規劃要求下，未來的(de)供(gong)應(ying)結(jie)構也將(jiang)偏向中低(di)價位的(de)中小(xiao)戶型(xing)，將(jiang)滿足(zu)剛需人群的(de)首(shou)次置業需求。

  胡景暉(hui)表示，過(guo)去的(de)(de)(de)北(bei)京房(fang)(fang)地(di)產市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)是“土地(di)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)-新(xin)房(fang)(fang)買(mai)(mai)賣市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)-二手房(fang)(fang)買(mai)(mai)賣市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)-租(zu)賃(lin)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)”的(de)(de)(de)構造體(ti)系(xi)。如今，隨著土地(di)拍賣政策的(de)(de)(de)變(bian)化以及購租(zu)并舉、發展住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)戰略的(de)(de)(de)推進，以后新(xin)房(fang)(fang)很可能會(hui)跳(tiao)過(guo)買(mai)(mai)賣階段，直接用于租(zu)賃(lin)，形成“土地(di)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)-租(zu)賃(lin)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)”的(de)(de)(de)體(ti)系(xi)，這對新(xin)房(fang)(fang)項目(mu)規劃(hua)，新(xin)房(fang)(fang)項目(mu)的(de)(de)(de)開發建設，自持項目(mu)的(de)(de)(de)持有及后續出租(zu)運營等帶來新(xin)的(de)(de)(de)模式探索，租(zu)賃(lin)經(jing)營專業企業也將(jiang)獲得更大的(de)(de)(de)發展契機。

  另外，雖然北京(jing)新房市場(chang)今(jin)年(nian)整體一直處于萎(wei)靡狀態，交(jiao)易量(liang)較低(di)，但8月(yue)(yue)份交(jiao)易量(liang)的回升說明今(jin)年(nian)的“金九銀十”還(huan)是可(ke)以期(qi)待的，絕對(dui)成(cheng)交(jiao)量(liang)今(jin)年(nian)9月(yue)(yue)、10月(yue)(yue)可(ke)能(neng)處于低(di)位，但有(you)望在6、7、8月(yue)(yue)的基(ji)礎上有(you)所(suo)上漲(zhang)。

  居住(zhu)用地供應為去(qu)年同(tong)期7倍(bei)

  另據(ju)偉業我愛(ai)我家市場研(yan)究院數據(ju)統計，8月份(fen)北京(jing)全市共(gong)新增土(tu)地(di)(di)供應8宗，其中居住類(lei)用(yong)(yong)地(di)(di)5宗，商服金融類(lei)用(yong)(yong)地(di)(di)1宗，工業用(yong)(yong)地(di)(di)2宗。5宗居住類(lei)用(yong)(yong)地(di)(di)土(tu)地(di)(di)面積共(gong)65.56萬平(ping)方米(mi)，建(jian)設用(yong)(yong)地(di)(di)面積共(gong)64.67萬平(ping)方米(mi)，規劃建(jian)筑面積共(gong)85.44萬平(ping)方米(mi)。

  5宗居(ju)住(zhu)類用地(di)，朝陽區、豐臺區、石(shi)景山(shan)區、通(tong)州(zhou)區、延慶區各(ge)一塊，其中包含(han)2塊自(zi)住(zhu)型商品房(fang)用地(di)：北京市通(tong)州(zhou)區通(tong)州(zhou)新城0204街區TZ00-0024-0006、0007地(di)塊全(quan)部用于自(zi)住(zhu)房(fang)建(jian)設，限價21000元/平方米(mi)，北京市石(shi)景山(shan)區東下莊1605-630地(di)塊R2也全(quan)部用于自(zi)住(zhu)房(fang)建(jian)設，限價35000元/平方米(mi)。

  截至(zhi)8月底，2017年(nian)北京全市居住類(lei)用地供應(ying)(ying)總量達到了(le)46宗，而2016年(nian)前8個月僅僅只有7宗，今年(nian)近(jin)乎為2016年(nian)同期的7倍(bei)。整體來看，經歷了(le)6月份的集中供應(ying)(ying)之(zhi)后，北京土地供應(ying)(ying)在7月放緩，8月供應(ying)(ying)重新恢復。

  土(tu)地(di)成(cheng)交(jiao)方面，8月(yue)份北(bei)京共成(cheng)交(jiao)了12宗(zong)(zong)土(tu)地(di)，其中(zhong)包含(han)居住類(lei)用地(di)10宗(zong)(zong)，商服金(jin)融類(lei)用地(di)1宗(zong)(zong)，工業用地(di)1宗(zong)(zong)。10宗(zong)(zong)居住類(lei)用地(di)成(cheng)交(jiao)量與7月(yue)持平，年內僅低于(yu)4月(yue)的(de)11宗(zong)(zong)。成(cheng)交(jiao)金(jin)額共281.105億元，年內同樣僅次(ci)于(yu)4月(yue)和7月(yue)。

  8月10宗居住類用地(di)的成(cheng)(cheng)交樓面(mian)價(jia)為25564元/平方米，環(huan)比7月上漲5.7%，在(zai)今年前8個月中排名第四，低于4、5、6月。10宗居住類用地(di)的成(cheng)(cheng)交溢價(jia)率為25.05%，雖然成(cheng)(cheng)交數(shu)量與7月一致，但溢價(jia)率較7月下降了6.1個百(bai)分(fen)點，6月以來連續下降。尤其是北京市東(dong)城區永(yong)外大街0503-602北、606東(dong)、606西地(di)塊，這是2013年崇文門路(lu)商業金融用地(di)后，東(dong)城區的首推地(di)塊，但最終意外爆(bao)冷(leng)，未經現場競價(jia)便被華潤、招(zhao)商、碧桂園聯合體以38.4億元競得，溢價(jia)率僅0.5%。

  8月(yue)宅(zhai)地拍賣采用的主要形式依舊是限定銷售(shou)價格，設定地價上(shang)限，競(jing)價達到(dao)上(shang)限則轉為競(jing)報企(qi)(qi)業自持(chi)商品住房面積比例(li)，達到(dao)預設比例(li)再(zai)轉入高標準商品住宅(zhai)建設方案(an)投報。最終，8月(yue)成(cheng)交的10宗(zong)居住類用地有5宗(zong)觸發了(le)競(jing)報企(qi)(qi)業自持(chi)商品住房面積比例(li)程序，最高自持(chi)比例(li)達44%。

  專家(jia)分析(xi)表示，在加大(da)供給側改革(ge)力度的方針下，2017年北京土地(di)供應(ying)(ying)規模大(da)幅擴大(da)，尤其是3月以來，為配合北京樓市(shi)新政(zheng)，降低樓市(shi)熱度，北京土地(di)供應(ying)(ying)節奏明顯加快(kuai)，住宅用地(di)的供應(ying)(ying)量、成交量較2016年成倍增加，自(zi)住型商品房(fang)用地(di)也頻繁推出，這對抑(yi)制北京新房(fang)市(shi)場豪(hao)宅化趨勢、優(you)化北京新房(fang)供應(ying)(ying)結構、滿(man)足剛需族(zu)置業需求有著(zhu)極其重要的意義。